Em 03/03/2022, foi publicada a decisão do REsp nº 1.937.821-SP (2020/0012079-1), na qual o STJ fixou o Tema Repetitivo nº 1.113 acerca da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ("ITBI") (cf. art. 38 do CTN).
Nele, o STJ estabeleceu três teses:
1) A base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte corresponde ao valor venal de mercado daquele imóvel específico. O fisco só poderá contestar o valor da transação se ele for, explicitamente, incompatível com a realidade;
3) O município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI baseado em um valor estabelecido de forma unilateral.
Em relação à primeira tese, o Ministro Relator entendeu que no IPTU tributa-se a propriedade e tem por base de cálculo a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local. Sendo assim, considera aspectos mais amplos e objetivos como, por exemplo, a localização e metragem do imóvel.
Em contrapartida, o ITBI tem como base de cálculo o valor de mercado do imóvel individualmente considerado. Dessa maneira, leva em conta as peculiaridades de cada imóvel e a motivação dos negociantes.
Diante disso, as referidas bases de cálculo devem ser desvinculadas para a melhor apuração do ITBI.
No que se refere à segunda tese, entende-se que o valor de mercado do imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, baseado no princípio da boa-fé.
Reitera-se, contudo, que esse valor pode ser afastado pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o disposto no art. 148 do CTN.
Por fim, a terceira tese traz a ideia de que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI baseando-se em critérios que foram escolhidos unilateralmente.
É importante ressaltar que a decisão se aplica aos casos no presente e futuro. Entretanto, em relação aos casos decididos nos últimos 5 anos, é possível a revisão do valor pago no ITBI caso este não tenha levado em conta, na sua base de cálculo, o valor venal de mercado do imóvel.
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